Die Mietkaution verlangt der Vermieter von einem Mieter vor dem Bezug einer Wohnung, um gegen mögliche Schäden oder Mietausfälle abgesichert zu sein. Alles zu den gesetzlichen Vorgaben, den Anlageformen der Mietkaution, Ihren Rechten als Mieter und vielem mehr erfahren Sie hier.
Vermieter haben das Recht, vor Einzug des neuen Mieters in die Wohnung eine Mietkaution zu verlangen. Zwar sind Mieter nicht gesetzlich zur Hinterlegung einer Mietkaution verpflichtet, jedoch steht es dem Vermieter frei, die Wohnung nur an Interessenten zu vermieten, die der Hinterlegung der Kaution zustimmen.
Jedoch haben Mieter nach Hinterlegung der Mietkaution ebenfalls bestimmte Rechte. Unter anderem können sie verlangen, dass ihr Vermieter die Mietkaution sicher und sogar gewinnbringend anlegt, wobei die Sicherheit vorgeht.
Wenn eine Mietkaution vereinbart wird, regelt der Mietvertrag die Höhe der Mietkaution, die Art der Entrichtung und ihre festverzinsliche Anlage. Damit sichern sich Mieter und Vermieter gegenseitig ab. Der Verwendungszweck ist ebenfalls vertraglich definiert und darf vom Vermieter beispielsweise bei Zahlungsrückstand des Mieters oder Schäden in der Wohnung verwendet werden. Bei preisgebundenem Wohnraum darf die Kaution nur bei Schäden oder unterlassenen Schönheitsreparaturen eingesetzt werden (§ 9 Absatz 5 WoBindG).
Die Mietkaution wird meist direkt nach Vertragsabschluss und vor Einzug des Mieters in die neue Mietwohnung an den Vermieter bezahlt. Alternativ zur Mietkaution in bar ist eine Mietkautionsbürgschaft als Versicherung möglich. Weitere mögliche Arten der Mietkaution werden zudem noch weiter unten im Text beschrieben.
Die Höhe der Mietkaution kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden. Sie muss sich jedoch an der Nettokaltmiete orientieren, Nebenkosten dürfen für die Berechnung keine Rolle spielen. Bei Warmvermietungen zum Festpreis (ein ungewöhnlicher Fall) muss für die Kaution der Kaltnettoanteil der Miete geschätzt werden. An diesem orientiert sich dann die Kautionshöhe.
In der Regel verlangen Vermieter eine Kaution in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten. Das ist auch die maximale Höhe, die eine Mietkaution nach § 551 BGB betragen darf.
Manche Vermieter fügen in ihre Mietverträge Klauseln mit einer Anpassung der Mietkaution ein. Als Grund dafür werden etwa die stetig steigenden Mieten und große Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt genannt. Solche Klauseln sind jedoch unwirksam, die vor dem Vertragsabschluss festgelegte Kautionshöhe bleibt bestehen.
Die Art ihrer Mietkaution wählen Mieter je nach ihrer finanziellen Situation und der Akzeptanz durch den Vermieter. Die Modelle im Überblick lassen sich wie folgt darstellen:
Die Barkaution ist die in Deutschland üblichste Form einer Mietkaution, was historische Hintergründe hat. Daneben ist eine Bankbürgschaft weitverbreitet. Erst mit dem Online-Zeitalter setzten sich mehrere alternative Verfahren durch.
Bei der Barkaution hat der Mieter die Möglichkeit, den Kautionsbetrag zu überweisen, sie dem Vermieter in bar zu geben oder sie auf ein eigenes Treuhandkonto zugunsten des Vermieters einzuzahlen. Obwohl viele Vermieter die Kaution gerne als Barkaution gezahlt bekommen, ist ein Mieter jedoch nicht dazu verpflichtet, dieser Bitte nachzukommen. Wird eine Barkaution vereinbart, kann der Mieter den Betrag ebenso gut überweisen. Nach Bezahlung muss das Geld umgehend für den Mieter zu den gesetzlich vorgegebenen Konditionen angelegt werden.
Der Vermieter als Kontoinhaber ist verpflichtet, den Mieter einmal pro Jahr über die Zinserträge zu informieren
Bei der Anlage des Kautionsbetrags muss außerdem berücksichtigt werden, dass das Geld auf einem Insolvenzfesten Konto liegt. Es muss sich daher um ein separates Mietkautionskonto handeln, das weder mit dem privaten noch dem geschäftlichen Konto des Vermieters zusammenhängt. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters darf das Geld dann durch die Gläubiger nicht angerührt werden.
Mieter haben einen Anspruch darauf, dass ihr Vermieter ihnen „Insolvenzfestigkeit“ garantiert und können einen Nachweis darüber verlangen. Sie sind sogar berechtigt, die Kaution so lange zurückzuhalten, bis der Vermieter nachweist, dass das Geld auf einem insolvenzfesten Konto angelegt wird.
Mieter können die Kaution einmal als Gesamtbetrag oder in maximal drei gleichen Monatsraten bezahlen. Der erste Teilbetrag wird dann mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren in den Folgemonaten.
Zwar räumt der Gesetzgeber Mietern die Möglichkeit ein, die Mietkaution in drei gleichen Raten zu zahlen, jedoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf diese Option hinzuweisen. Mietinteressenten sollten die Teilzahlung daher bei Bedarf von sich aus vorschlagen, der Vermieter muss dann zustimmen.
Außerdem sollten Mieter berücksichtigen, dass Vermieter das Recht haben, das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution oder einer der Raten in Verzug ist.
Die Alternative zur Ratenzahlung ist eine Kautionsversicherung, welche weiter unten noch vorgestellt wird.
Bei einer Mietkautionsbürgschaft sichert eine dritte Person dem Vermieter schriftlich zu, die Mietkaution im Schadensfall zu übernehmen. Bei Studierenden treten oft die Eltern als Bürgen ein. Es ist aber auch üblich, dass Banken oder Versicherungsgesellschaften eine Bürgschaft übernehmen.
Für die Kaution kann der Mieter auch einen Privatkredit aufnehmen. Es gibt spezielle Angebote für Kautionskredite. Hier verpflichtet sich der Finanzanbieter dazu, den Mieter im Schadensfall auszuzahlen. Der Mieter leistet dafür einen jährlichen Beitrag (i. d. R. 5 % des Kautionsbetrags). Bei Ansprüchen leistet dann zunächst der Anbieter die Zahlung an den Vermieter und holt sich das Geld im Anschluss zu den vereinbarten Konditionen vom Mieter zurück.
Diese innovative Variante der Mietkaution ist ein Kind des Online-Zeitalters, es gibt sie erst seit 2009. Bei der Kautionsversicherung handelt es sich um eine Mietkautionsbürgschaft nach § 551 BGB. Demnach bürgt ein Versicherer für die Kaution, der Kunde zahlt dafür monatliche Versicherungsbeiträge ein. Statt dem Kautionsbetrag erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde von der Versicherung.
Die Versicherung ist zwar etwas teurer als eine Barkaution, weil der Versicherer eine kleine Verzinsung verlangt, dafür „merkt“ der Mieter davon fast nichts. Es kann sich um eine kleine bis mittlere zweistellige Monatssumme handeln. Außerdem greift die Bürgschaft der Versicherung sofort, auch wenn die volle Kautionssumme bisher nicht erreicht ist. Sobald die volle Kautionssumme bezahlt wurde (zum Beispiel nach drei bis vier Jahren oder auch noch später), kann der Kunde die Zahlung einstellen.
Ähnlich wie bei der Mietkautionsversicherung handelt es sich auch bei der Bankbürgschaft um eine Form der Kautionsbürgschaft. Andere Bezeichnungen dafür sind Bankaval oder Mietaval.
Bei der Bankbürgschaft leistet die Bank des Mieters ein Zahlungsversprechen gegenüber dem Vermieter in Höhe der geforderten Kaution. Der Mieter muss dabei also nicht auf eigenes Bargeld zugreifen, jedoch sperrt die Bank sein Konto in Höhe ihrer geleisteten Bürgschaft.
Banken mögen diese Art der Sicherheitsleistung nicht unbedingt, während Vermieter damit zufrieden sind. Immerhin ist eine Bank für die relativ kleine Summe einer Mietkaution ein ausgezeichneter Bürge. Sollte der Mieter zahlungsunfähig werden, muss sich die Bank nach Zahlung der geforderten Kautionssumme (bei entsprechender, begründeter Forderung des Vermieters) um das Eintreiben der Schuld von ihrem Kunden, dem Mieter, kümmern. Banken haben diese Problematik in den vergangenen Jahrzehnten erkannt und scheuen sich heute sehr, eine Kautionsbürgschaft abzugeben.
Eine weitere Möglichkeit, um die Mietkaution anzulegen, ist ein Mietkautionssparbuch oder eine Pfandkaution in Form eines verpfändeten Sparbuchs oder Sparkontos.
Dabei kann der Mieter selbst ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag eröffnen und dieses für den Zeitraum der Miete an den Vermieter verpfänden. Die entsprechende Verpfändung muss der Mieter natürlich bei seiner Bank anzeigen, gleichzeitig sollte ein Sperrvermerk die ungerechtfertigte Belastung durch den Vermieter unterbinden. Dieser muss belegen können, dass ihm das Geld wegen offener Forderungen zusteht. Wegen dieser technischen Details ist die Verpfändung von Konten oder Sparbüchern bei den Vermietern nicht sehr beliebt.
Eine andere Möglichkeit ist, dass der Vermieter selbst ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag anlegt und dies dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses überlässt.
Eine etwas ungewöhnliche, aber mögliche Art der Mietkaution ist schließlich noch die Anlage der Kautionssumme in einem Depot mit Aktien, Fonds oder Wertpapieren – auch Mietkautionsdepot genannt.
Zwar können solche Depots bei positiver Wertentwicklung eine Rendite in Höhe von 3 bis 4 % erbringen, jedoch ist das Risiko, Verluste einzufahren ebenfalls sehr hoch. Somit widerspricht dies eigentlich dem Sinn der Mietkaution, welche eine Sicherheit für beide Parteien darstellen soll.
Einigen sich Mieter und Vermieter darauf, das Geld in Wertpapieren anzulegen, müssen sich demnach beide Seiten bewusst sein, dass sie bei einer schlechten Entwicklung des Kurses weder Anspruch auf den vollen Betrag der angelegten Summe, noch auf die Zinsen haben.
Sofern der Vermieter das Geld für die Kaution direkt erhält, zum Beispiel als Barkaution, ist er verpflichtet, das Geld für den Mieter sicher und gewinnbringend anzulegen. Hierfür gilt die Regelung, dass der Betrag auf einem Sonderkonto, getrennt von sonstigen privaten oder beruflichen Vermögen, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und einem Zinssatz angelegt werden muss. Ein Verstoß gegen diese Pflichten des Vermieters kann der Mieter auch zivilrechtlich verfolgen.
Sollte der Vermieter das Geld nicht ordnungsgemäß für den Mieter anlegen, kann dieser ihm Untreue (ein Straftatbestand) vorwerfen. So weit kommt es allerdings in der Regel nicht. Untreue wäre wohl nachzuweisen, wenn der Vermieter mit dem Geld beispielsweise am Kapitalmarkt spekulieren (und sich dabei verspekulieren) würde. Nur weil ein gewähltes Festgeldkonto für die Mietkaution aktuell ein Zehntelprozent weniger Zinsen bringt als ein anderes Konto, handelt es sich bisher nicht um Untreue.
Den Stand der aufgelaufenen Zinsen muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, was in der Regel nur auf Verlangen geschieht. Es ist ein gewisser Aufwand für den Vermieter, schließlich hat er die Zinsertragsberechnungen gesondert, für jedes einzelne Kautionskonto durchzuführen. Den Zinsgewinn muss er wiederum versteuern, die entsprechende Kapitalertragssteuer führt die Bank allerdings automatisch als Quellensteuer ans Finanzamt ab.
Endet das Mietverhältnis, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution vollständig und zuzüglich der Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche aufgrund unberechtigter Mietkürzungen oder Wohnungsschäden bestehen.
Allerdings können Mieter nicht unmittelbar nach dem Auszug verlangen, dass ihnen die Kaution erstattet wird. Zunächst ist der Vermieter berechtigt in einem Zeitraum von sechs bis zwölf Monaten die Endabrechnung zu machen. Diese Abrechnung berücksichtigt Nachzahlungsbeträge aus Nebenkostenabrechnungen sowie noch zu erwartende Nachzahlungen, aber auch mögliche rückständige Mieten oder Ansprüche vonseiten des Vermieters aufgrund von Schäden in der Wohnung.
Das Geld aus der Kaution ist als Sicherheit für den Vermieter gedacht und darf von diesem nur bei unstrittigen Forderungen einbehalten werden. Es gibt mehrere, vertraglich definierte Situationen für die Beanspruchung der Mietkaution durch den Vermieter:
Diese genannten Punkte können bei einem Mietvertrag mit einem privaten Vermieter auftauchen. Bei kommunal vermieteten Wohnungen mit Mietpreisbindung, die zum sogenannten mietpreisgebundenen Wohnraum gehören, darf die Mietkaution nur wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder entstandener Schäden eingesetzt werden. Auch das muss vertraglich vereinbart worden sein (§ 9 Absatz 5 Satz 1 WoBindG).
Damit werden die in der Regel sozial schwächeren Mieter von mietpreisgebundenem Wohnraum geschützt. Die Gesetze diesbezüglich wurden allerdings in den 2000er-Jahren mehrmals überarbeitet. Mieter sollten gegebenenfalls überprüfen lassen, inwieweit ein älterer Mietvertrag heute noch rechtskonform ist. Es finden sich in älteren Verträgen teilweise Klauseln, die einer aktuellen Überprüfung nicht standhalten.
Handelt es sich um eine strittige Forderung, zu der der Vermieter nicht berechtigt war, muss die Kaution unangetastet bleiben, da sie grundsätzlich als volle Summe dem Mieter zurückzuzahlen ist. Da die Möglichkeit der Rückzahlung sichergestellt sein muss, darf der Mieter verlangen, dass die Kaution umgehend aufgefüllt wird, wenn der Vermieter unberechtigt Geld daraus entnommen hat.
Für den Mieter gilt außerdem, dass eine Kaution nicht „abgewohnt“ werden darf. Das heißt, er ist nicht berechtigt, die Mietzahlung zurückzuhalten und den Vermieter darauf hinzuweisen, die ausstehende Miete mit der Kaution zu verrechnen.
Mieter, die eine Mietkaution in bar hinterlegt haben und sich diesen Bargeldanteil plus Zinsen zurückholen möchten, ohne aus der Wohnung auszuziehen, können das über eine Mietkautionsversicherung realisieren. Wenn der Vermieter dies akzeptiert, können Mieter eine neue Police für die Versicherung abschließen und erhalten dann die Mietkaution in bar plus die erwirtschafteten Zinsen zurück.
Bei einem Auszug des Mieters behält der Vermieter die Kaution ein, bis der Zustand der Wohnung überprüft wurde und gegebenenfalls die jährliche Nebenkostenabrechnung vorliegt – also oft erst im Frühjahr des Folgejahres. Dann kann der Vermieter ausstehende Forderungen gegen die Kaution verrechnen oder auch nicht.
Generell hat der Vermieter nach geltender deutscher Rechtslage die Mietkaution lediglich „in einer angemessenen Frist“ abzurechnen. Ohne ausstehende Forderungen an den Mieter werden hierfür drei bis sechs Monate angenommen, bei möglichen ausstehenden Forderungen können es 12 Monate sein. Hierfür sind folgende Szenarien denkbar:
Solche Fälle müssen begründbar sein, der Mieter könnte sich dagegen wehren. Er trägt durch die verzögerte Rückzahlung seiner Kaution eine Doppelbelastung, denn sein neuer Vermieter verlangt wieder eine Kaution von ihm. Diese Doppelbelastung wäre durch eine Kautionsversicherung für die neue Wohnung zu umgehen.
Um sich vor unberechtigten Forderungen zu schützen, sollten aus der Wohnung ausziehende Mieter außerdem stets ein genaues Übergabeprotokoll verlangen.
Wurde bei der Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll erstellt, das von beiden Seiten unterschrieben wurde, ist dieses rechtsgültig. Ansprüche, die für den Vermieter daraus entstehen, können nicht angefochten werden.
Ein Kautionsbürgschaft durch einen vom Vermieter akzeptierten Bürgen erspart dem Mieter die Mietkaution. Die Mietkautionsversicherung erspart die Kaution nicht, denn der Mieter muss die Versicherungspolice bedienen. Allerdings können deren Beiträge relativ klein ausfallen (siehe oben), in Einzelfällen verlangen die Versicherer – allerdings bei etwas längerer Laufzeit – nur fünf Prozent der Kautionssumme als Policenbeitrag.
In Zukunft könnte sich die Kautionsversicherung stärker durchsetzen, weil sie dem Mieter das Aufbringen der relativ hohen Barkaution erspart und die Versicherung auch von Vermietern gut akzeptiert wird. Sie lässt sich unproblematisch bei einem Versicherer abschließen und ist dann jederzeit kündbar, weil schließlich der Mieter jederzeit ausziehen kann. Die Abrechnung erfolgt tagesgenau.
