Die Wohnkosten in Deutschland steigen beständig. Nicht nur die Mieten werden teurer, sondern auch Heizung und Strom. In den letzten fünfzehn Jahren haben sich die Stromkosten nahezu verdoppelt – und der Trend wird 2018 weiter anhalten. Für viele Mieter wird das, zusammen mit der Wohnraumknappheit in Ballungsräumen, zum Problem. Für Geringverdiener kann es existenziell bedrohlich werden.
Den größten Aufschlag gibt es in der Regel bei Neuvermietungen. Und zwar nicht nur im Falle der viel zitierten Luxus-Sanierungen, mit denen Immobilien aufgewertet und dauerhaft verteuert werden. Viele Vermieter erhöhen auch die Preise, ohne dass an der Immobilie etwas gemacht wurde. Eigentlich sollte die Mietpreisbremse diesen Effekt eindämmen, doch das Gesetz ist gescheitert. Das liegt schon allein daran, dass Mieter keinen Anspruch darauf haben, zu erfahren, wie viel der Vormieter zahlen musste. Zudem haben im ganzen Land Vermieter ihre Preise noch kurz vor der Einführung der Mietpreisbremse erhöht.
Auch ohne Sanierung oder Bewohnerwechsel gibt es beständige Mieterhöhungen. In diesem Fall sind den Vermietern allerdings Grenzen gesetzt. Und diese Grenzen sollte man als Mieter kennen und im Zweifelsfall auf seinem Recht bestehen.
Erhöhung der Nebenkosten
Die Betriebskosten oder Nebenkosten werden in der Regel vom Vermieter auf die Mieter umgelegt. Erhöhen sich einzelne Posten, dürfen diese Kosten an die Mieter weitergegeben werden. Erweist sich die geleistete Vorauszahlung nach der Jahresabrechnung als zu hoch, muss der Vermieter den Differenzbetrag erstatten. Im umgekehrten Fall kann er vom Mieter eine Nachzahlung verlangen und die Höhe der Vorauszahlung entsprechend anpassen. Das klingt an sich einfach. Das Problem ist, dass ein beträchtlicher Teil der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft ist. Das haben Untersuchungen von Verbraucherschützern ergeben.
Als Mieter sollte man seine Nebenkostenabrechnung also jedes Jahr sehr genau prüfen – insbesondere, wenn Nachzahlungen und Erhöhungen anstehen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die detaillierten Abrechnungen, die den Nebenkosten zugrunde liegen, offenzulegen. Eine Erhöhung muss zudem genau und schriftlich begründet werden. Und der Mieter hat das Recht, Einspruch einzulegen, wenn er davon ausgeht, dass die Erhöhung nicht rechtens ist.
Erhöhung der Kaltmiete
Der Erhöhung der Kaltmiete sind enge Grenzen gesetzt. Der Vermieter kann den Preis nicht regelmäßig in die Höhe treiben, nur weil er es will. Jede Mieterhöhung sollte daher vom Mieter genau geprüft werden.
Zum einen muss der Vermieter zeitliche Intervalle einhalten. Nach dem Einzug des Mieters bzw. nach einer Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr vergehen, bevor eine weitere Mieterhöhung kommen darf. Außerdem muss die Erhöhung mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden und darf die örtliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Ob das der Fall ist, kann man im Mietspiegel der Kommune, in der man wohnt, überprüfen. Die nächste Grenze ist die eigentliche Erhöhung. Binnen drei Jahren darf die Kaltmiete um maximal 20 Prozent steigen und dabei die örtliche Vergleichsmiete nicht übertreffen. Diese Regeln schützen den Mieter vor plötzlichem Mietwucher.
Erscheint dem Mieter die Erhöhung dennoch zu hoch, hat er aber ein Sonderkündigungsrecht. Er muss der Mieterhöhung nicht zustimmen, sondern kann schriftlich begründet mit Bezug auf die Erhöhung das Mietverhältnis kündigen. Dies gilt auch im Fall von Sanierungen und Modernisierungen. Denn die Kosten hierfür darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, was je nach Fall kostspielig werden kann.
