So weit, so gut. Stellt sich nur die Frage, woran Mieter erkennen können, dass das Schreiben, das ihnen vorliegt, keine Gültigkeit hat? Das zu überprüfen, ist gar nicht so schwer, wie man im ersten Moment annehmen mag. Es gibt einige Punkte, anhand derer sich leicht erkennen lässt, ob sich die drohenden Mehrkosten womöglich vermeiden lassen.
Nur in schriftlicher Form
Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, muss dies auf schriftlichem Wege geschehen. Eine rein mündliche Mitteilung – ob persönlich oder am Telefon – ist nicht ausreichend. Auch eine formlose Mail ist kein rechtskräftiges Mittel, um die Miete anzuheben. Stattdessen ist ein Brief erforderlich. Möglich ist allerdings auch ein Ausdruck mit Faksimile-Unterschrift.
Keine zu knappen Fristen
Grundsätzlich gilt, dass Vermieter die Miete nicht willkürlich anziehen dürfen. Das gilt auch für die Frequenz, in der Mieterhöhungen vorgenommen werden. Das heißt, seit die Miete das letzte Mal angehoben wurde, müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein.
Diese Frist von zwölf Monaten gilt übrigens nicht für die tatsächliche Mieterhöhung, sondern für die Ankündigung der Mieterhöhung. Bis diese dann durchgeführt werden kann, gilt nochmals eine Frist von drei Monaten. Das räumt den Mietern de facto einen Zeitraum von 15 Monaten ein, in denen der Mietbetrag derselbe bleibt.
Natürlich aber gibt es von dieser Regel auch eine Ausnahme. Sind gestiegene Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen Grund für die Erhöhung, so werden die oben genannten Fristen hinfällig.
Bei Modernisierungsmaßnahmen dürfen bis zu elf Prozent der Kosten für die Modernisierung auf den Mietpreis aufgeschlagen werden, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Wichtig ist jedoch, dass sich durch die Maßnahmen die Wohnqualität verbessert, oder Heiz- oder Stromkosten> eingespart werden können.
Kappungsgrenze berücksichtigen
Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen darf. Das verhindert einen zu sprunghaften Anstieg der Miete, wenn diese weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Grenze muss der Vermieter bei seiner Forderung berücksichtigen.
Für Ballungszentren mit Wohnraumknappheit gilt eine weitere Regel, nach der die Kappungsgrenze durch das Land auf 15 % herabgesenkt werden kann.
Begründung muss her
Liegt die Mieterhöhung in schriftlicher Form vor und wurde in einem angemessenen Zeitrahmen vorgenommen, ist das noch kein Garant dafür, dass der Vermieter damit durchkommt. Denn einfach so kann keine Mieterhöhung vorgenommen werden. Vermieter müssen ihren Schritt begründen und nachweisen, dass sie keine Erhöhung vornehmen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gültige Nachweise sind ein Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen oder der Mietspiegel.
Bei Gemeinden und Städten, die keinen Mietspiegel haben, hat der Vermieter übrigens die Möglichkeit, sich am Mietspiegel vergleichbarer Gemeinden zu orientieren.
Zustimmung erforderlich
Die schriftliche Mieterhöhung durch den Vermieter bedarf immer der Zustimmung durch den Mieter selbst. Damit der Mieter das Schreiben und die Forderungen auf ihre Richtigkeit untersuchen kann, gilt eine Frist von drei Monaten, bis die Mieterhöhung gültig wird. Diese Frist beginnt mit dem Monat, in dem das Schreiben zugestellt wurde und läuft noch zwei weitere Monate.
Stimmen Inhalt und Form der Forderung, muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Wichtig ist jedoch, dass die künftige Miete genau nachvollzogen werden kann. Vermieter müssen hierfür auch die Wohnfläche nennen. Hier lohnt übrigens eine Überprüfung. Denn weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Schreiben angegeben um 10 % ab und ist kleiner, haben Mieter Anspruch auf Mietminderung.
Zustimmen unter Vorbehalt
Finden sich im Schreiben inhaltliche Fehler, muss der Mieter der Forderung nur so weit zustimmen, wie sie ihre Berechtigung hat. D. h. wird ein falscher Wert aus dem Mietspiegel herangezogen, die Forderung ist ansonsten aber berechtigt, muss nur der Wert angepasst werden.
Formale Fehler hingegen können größere Konsequenzen nach sich ziehen. Tatsächlich kann in so einem Fall das ganze Schreiben unwirksam werden und der Mieter muss nicht reagieren. Das kann etwa der Fall sein, wenn nicht alle Mieter der Wohnung ein Schreiben erhalten.
Mieter sollten in einem solchen Fall jedoch vorsichtig sein und nicht unbedacht handeln. Wichtig ist, sich rechtlich gut auszukennen, um später nicht vor noch höheren Kosten zu stehen. Aus diesem Grund sollten Mieter, die Zweifel an der Richtigkeit einer Mieterhöhung haben, umgehend den Mieterbund oder einen Anwalt einschalten, um sich abzusichern.
Wenn es zur Klage kommt
Natürlich haben Vermieter das Recht zu klagen, wenn sich Mieter gegen eine angekündigte Mieterhöhung wehren und nicht zahlen. So bleibt ihnen nach der Verweigerung eine Frist von drei Monaten, um Klage auf Zustimmung zu erheben. In einem solchen Fall ist es dann am Gericht zu entscheiden, ob die Forderung des Vermieters berechtigt ist oder nicht.
