Ein besonders wichtiger Punkt für jeden Mieter ist die vollständige Anschrift des Vermieters. Ein Vertrag sollte nicht abgeschlossen werden, wenn man lediglich mit einem Postfach abgespeist wird und keine konkrete Adresse hat, an die man sich im Zweifel wenden kann.
Auch wenn der Vermieter kein Recht darauf hat, nach der Vermietung noch einen Schlüssel zur Wohnung zu besitzen, sollte der Vertrag daraufhin überprüft werden, ob er sich ein Zutrittsrecht nach Ankündigung vorbehält.
Nutzung der Wohnung
Im Vertrag kann eine gewerbliche Nutzung der Wohnung explizit ausgeschlossen sein. Klauseln, nach denen eine „Vermietung nur zu Wohnzwecken“ möglich ist, sind zulässig.
Wer seine Wohnung untervermieten will – z. B. bei längeren Auslandsaufenthalten oder bei einer WG-Gründung –, der sollte diese Möglichkeit im Vertrag festhalten lassen.
Ferner empfiehlt es sich, vorab zu klären, ob und welche baulichen Veränderungen und Einbauten der Mieter vornehmen darf und wie sich diese möglicherweise auf die Bedingungen beim Auszug auswirken.
Der Vermieter kann außerdem das Halten von Haustieren verbieten, sofern es sich nicht um Kleintiere handelt. Die Haltung von Hunden oder Katzen ist genehmigungsbedürftig.
Wohnraum
Mieter sollten sich vergewissern, dass die Wohnfläche im Vertrag korrekt angegeben wurde und ob mögliche zur Wohnung gehörende Nebenräume sowie Keller und Garage genau bezeichnet sind.
Zusätzlich zur Grundfläche der Wohnung können Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien bis zur Hälfte zur Wohnfläche angerechnet werden. Nicht angerechnet werden dürfen Räume, die reine Nutzflächen sind, wie Keller, Speicher, Waschküche … zudem kann sich die Wohnfläche aufgrund von Dachschrägen verringern. D. h. nur bei einer Raumhöhe von mindestens 2 m kann die Grundfläche voll als Wohnfläche berechnet werden. Bei einer Raumhöhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m wird die Grundfläche halbiert. Nicht berechnet wird die Grundfläche von Raumteilen mit einer Höhe unter 1 m.
Bei Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche, Garten, Hof …) sollte darauf geachtet werden, wie die Nutzungsmöglichkeiten geregelt sind. Im Idealfall hat der Mieter uneingeschränktes Nutzungsrecht. Schließt der Mietvertrag einen Garten mit ein, gilt zu klären, wer die Gartenpflege übernimmt und wie weit der Garten nach eigenem Geschmack bepflanzt und gestaltet werden darf.
Dauer des Mietvertrags
Seit einer Reform des Mietrechts sind Mietverträge prinzipiell unbefristet abzuschließen. Die Befristung ist nur dann legitim, wenn im Vertrag ein Grund angegeben ist. Ein möglicher Grund ist der Eigenbedarf durch den Vermieter. Zu berücksichtigen ist, dass nicht alle Befristungsgründe zulässig sind, bei einem unzulässigen Grund gilt der Vertrag automatisch unbefristet.
Nur wer im Mietvertrag steht, hat Anspruch auf die Wohnung und kann im Schadensfall haftbar gemacht werden. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben – beispielsweise bei unverheirateten Paaren oder WGs – ist die Vertragskündigung nur möglich, wenn alle Beteiligten kündigen.
Kündigung und Auszug
Bei Mietverträgen besteht die Möglichkeit eines Kündigungsausschlusses: Hierbei wird von beiden Parteien festgelegt, dass über einen bestimmten Zeitraum keine Kündigung erfolgen darf. Dieser Ausschluss darf maximal einen Zeitraum von vier Jahren umfassen. Der Vorteil für den Mieter ist in einem solchen Fall die Zusicherung der Wohnung über den festgesetzten Zeitraum. Dennoch sollte bei einem Kündigungsausschluss der Risiko-Nutzen-Faktor genau geprüft werden, denn der Mieter ist hierdurch fest an die Wohnung gebunden.
Wird keine spezielle Regelung bezüglich der Kündigung getroffen, gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei Staffelverträgen sind längere Kündigungsfristen möglich.
Weitere Ausnahmen stellen Einliegerwohnungen dar: Wohnt außer dem Mieter nur noch der Vermieter im Haus, gelten erleichterte Kündigungsbedingungen für den Vermieter. Es empfiehlt sich daher für Mieter, das Kündigungsrecht des Vermieters für mindestens drei Jahre auszuschließen.
Miethöhe und Mieterhöhung
Bei der Miethöhe ist zu überprüfen, ob es sich um eine angemessene Miethöhe handelt und ob bald eine Mieterhöhung vorgesehen ist. Generell gilt: Mieterhöhungen sind nur alle 12 Monate möglich und die Steigerung darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 % betragen und dabei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten – Index- und Staffelmietverträge sind von dieser Regelung ausgenommen!
Bei den sogenannten Staffelmietverträgen ist eine Mietsteigerung bereits vorab vereinbart. Auch bei dieser Vertragsform gibt es Vor- und Nachteile für den Mieter: Durch vorab vereinbarte Mietsteigerungen kommt es für den Mieter nicht zu bösen Überraschungen durch eine unerwartete Mieterhöhung. Auf der anderen Seite kann es durch diese Regelung passieren, dass der Vermieter draufzahlt, wenn die vereinbarte Steigerung höher ist als der Anstieg bei der Vergleichsmiete.
Nebenkosten
Im Rahmen der Miethöhe ist auch zu klären, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Um hohe Nachzahlungen zu vermeiden, sollte bei Vertragsabschluss darauf geachtet werden, dass die Vorauszahlungen nicht zu niedrig angesetzt sind. Zur Errechnung der Nebenkosten kann hier folgende Faustregel eingesetzt werden:
- Betriebskosten: 1,50 € pro qm
- Heizkosten: 0,85 € pro qm
Aufpassen sollte man auch bei Häusern mit Fahrstuhl: Wer hier einzieht, aber eine Wohnung im Erdgeschoss bewohnt, muss sich vom Vermieter nicht mit Fahrstuhlkosten belasten lassen.
In den Nebenkosten sind oft auch die Kosten für einen Hausmeisterdienst enthalten. Für den Mieter ist es wichtig zu wissen, welche Arbeitsleistungen er selbst erbringen muss (Winterdienst, Treppenhausreinigung …).
Klein- und Schönheitsreparaturen
Zwar ist der Vermieter nach dem Gesetz für sämtliche Reparaturen der Wohnung zuständig, im Mietvertrag kann durch die Kleinreparaturklausel jedoch geregelt werden, dass der Mieter kleinere Reparaturen selbst zahlen muss. Diese Vereinbarung ist dabei auf Gegenstände, die der Mieter selbst häufig nutzt und auf eine jährliche Maximalsumme von 200,– € beschränkt. Die Kosten für einzelne Reparaturen dürfen in der Regel bei höchstens 75 bis 100,– € liegen. Übersteigen die Reparaturkosten diesen Rahmen, muss der Vermieter nicht nur die Differenz tragen, sondern den Gesamtbetrag übernehmen.
Ebenfalls enthalten mittlerweile fast alle Verträge eine Schönheitsreparaturklausel. Diese Klausel setzt üblicherweise einen Fristenvertag fest, nach dem nach 5 – 7 Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind.
Die Quotenabgeltungsklausel, nach der der Mieter nach Auszug die bisher nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig bezahlen muss, ist nach einem Urteil des BGH ungültig. Mieter müssen beim Auszug weder renovieren noch anteilige Kosten zahlen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Renovierungsfrist weiterhin nicht angelaufen ist.
Mietkaution
Wer eine Mietkaution hinterlegen muss, sollte mit seinem Vermieter die Anlagemöglichkeiten besprechen. Höhe, Fälligkeit und Verzinsung der Anlage sind im BGB § 551 geregelt. So darf die Kaution drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld auf einem Sonderkonto mit einem Zinssatz anzulegen, der für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist. Diese Zinsen werden bei Rückzahlung der Kaution zugeschlagen. Der Mieter hat das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen, wobei die erste mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.
