Gerechtfertigte Mieterhöhung?

Zwei festgelegte Obergrenzen halten den Anstieg der Mieten in einem gewissen Rahmen:

• Die Kappungsgrenze muss beachtet werden, wenn die Miete auf das ortsübliche Mietpreisniveau angehoben werden soll. Sie schränkt diese Anhebung auf maximal 20 % in einem Zeitraum von vier Jahren ein. In Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist, gilt eine Kappungsgrenze von 15 %. Die Entscheidung, in welchen Gebieten die niedrigere Grenze gilt, liegt bei den einzelnen Ländern.  Der Zeitraum, in dem die Anhebung der Mieten möglich ist, wird unter Umständen von drei auf vier Jahren angehoben, wenn die Große Koalition die geplante Mietpreisbremse einführt.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete legt die Obergrenze für jede Mieterhöhung fest. Sie ergibt sich aus der Durchschnittsmiete der Mietvereinbarungen der letzten vier Jahre und gilt für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde. Einen repräsentativen Mietspiegel erstellen die Gemeinde oder Interessenverbände, jedoch nicht die Maklerverbände.

Richtige Ankündigung erforderlich

Eine Mieterhöhung muss schriftlich gestellt werden und bedarf grundsätzlich der Zustimmung durch den Mieter. Diesem müssen zwei Monate Zeit zur Überprüfung der Forderung eingeräumt werden. Ferner ist eine Begründung für die Erhöhung nötig. Eine solche kann mittels des Mietspiegels erbracht werden sowie über ein Sachverständigengutachten oder die Angabe von drei Vergleichswohnungen. Generell gilt: Die Begründung muss vom Mieter genau nachvollziehbar sein.

Weitere Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Mieterhöhung ist die Voraussetzung, dass die Miete zuvor mindestens ein Jahr lang nicht angehoben wurde. Allerdings hat diese Regelung ein Hintertürchen: Kommt es aufgrund durchgeführter Sanierungen oder Modernisierungen zu der Erhöhung der Miete, muss die Jahresfrist nicht eingehalten werden.

Modernisierungen

Für durchgeführte Reparaturen oder Instandhaltungen kann der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen, diese Kosten muss er selbst tragen. Echte Modernisierungen hingegen verbessern den Wohnwert oder ermöglichen Einsparungen bei Heizen und Wasser. Der Modernisierung muss der Mieter – sofern er vertraglich nicht zur Duldung verpflichtet ist – zugestimmt haben. Damit die Kostenerhöhung für den Mieter nachvollziehbar ist, müssen die durchgeführten Maßnahmen in der Abrechnung genau aufgeschlüsselt werden.

Betriebskosten

Gestiegene Betriebskosten können nur in den wenigsten Fällen eine Mieterhöhung nach sich ziehen. Normalerweise zahlen Mieter die Betriebskosten mit den Nebenkosten als Pauschale oder im Voraus, wodurch der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung maximal die Nachzahlung der entsprechenden Summe einfordern kann. Die Möglichkeit einer Mietpreiserhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten besteht nur, wenn sie bereits vorab vertraglich vereinbart wurde.

Steigen für den Vermieter die Kapitalkosten bspw. durch einen Anstieg der Zinsen, darf er diesen Anstieg nicht durch eine Mieterhöhung ausgleichen.

Staffel- und Indexmiete

Ausnahmen der bisher erwähnten Bedingungen bilden die Staffel und die Indexmiete:

• Auch bei der Staffelmiete darf nicht weniger als ein Jahr zwischen den – bereits bei Vertragsabschluss festgelegten – Mieterhöhungen liegen, aber es ist möglich, dass die vereinbarten Mieterhöhungen über dem aktuellen Mietspiegel liegen. Zusätzliche Mieterhöhungen sind im Rahmen eines Staffelmietvertrags ausgeschlossen. Ein Staffelvertrag darf maximal einen Zeitraum von 10 Jahren umfassen.
• Eine Indexmiete wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart. Entstehende Mieterhöhungen bedürfen daher nicht mehr der Zustimmung des Mieters. Die Erhöhungen ergeben sich aus dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland und sind somit abhängig von der Entwicklung der Inflation.

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen übrigens bei Zeitmietverträgen, bei denen die Dauer der Miete festgelegt ist.

Aktuelle Studie

Die aktuelle Studie „Wohnen und Leben 2013“ der Immowelt AG kommt zu interessanten Ergebnissen bezüglich Mieterhöhungen: Der Erhebung zufolge erhöht über ein Viertel der Vermieter die Mieten nur selten oder niemals. Nur 3 % fordern von ihren Mietern häufiger als alle zwei Jahre mehr Geld.

Grund für die Anhebung der Mieten sind in vielen Fällen Modernisierungsmaßnahmen oder der gestiegene Mietspiegel (je 25 %). Außerdem ziehen 26 % der Vermieter die Miete bei einem Mieterwechsel an.