Viele Mieter stellen sich zunächst die Frage, welche Arbeiten alle unter „Schönheitsreparaturen“ fallen. Hier gibt es klare Abgrenzungen, die zwar im § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV) für preisgebundenen Wohnraum definiert wurden, aber auch auf dem freien Wohnungsmarkt Anwendung finden:
- Anstreichen, Tapezieren oder Kalken von Decken und Wänden
- Streichen von Heizkörpern und -rohren sowie Fußböden
- Streichen von Fenster, Innentüren sowie Außentüren von innen
Alle weiteren Maßnahmen, wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkett oder Auswechseln von Teppichböden, die dem Vermieter gehören, gehen über die gesetzlich festgelegten Grenzen hinaus und sind nicht vom Mieter zu tragen. Das gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag entsprechende Regelungen vorsieht.
Wichtige Regelung: Das Verursacherprinzip
Eine weitere Klärung erfolgte zu der Frage, ob die Mieter überhaupt zur Schönheitsreparatur verpflichtet sind. Übernehmen Sie nämlich die Wohnung im unrenovierten Zustand, hat kein Vermieter Anspruch darauf, dass sein Mieter Schönheitsreparaturen durchführt oder einen Schadenersatz bezahlt. Wurden entsprechende Klauseln im Mietvertrag vereinbart, sind diese laut Rechtsprechung durch den BGH (Aktenzeichen VIII ZR 185/14) schlichtweg ungültig.
Es war vorwiegend in den großen Ballungszentren übliche Praxis, den Aufwand für die Renovierung von Wohnraum auf die Mieterseite abzuschieben: Neue Mieter mussten somit die Gebrauchsspuren ihrer Vorgänger beseitigen, worin der BGH eine unangemessene Benachteiligung sah. Wohnungen konnten auf diese Weise in einem besseren Zustand zurückerwartet werden, als sie zum Zeitpunkt der Vermietung überhaupt aufwiesen, damit ist nun Schluss.
Weitere Klarheit: Die Quotenregelung
Ein weiterer Streitpunkt war die sogenannte Quotenregelung: War beispielsweise in einem Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung alle fünf Jahre malermäßig renoviert werden muss und zog der Mieter bereits nach drei Jahren aus, konnte er unter Umständen mit den anteiligen Renovierungskosten belastet werden. Dies war ohnehin nicht so einfach, denn diese Klauseln mussten erst einmal rechtswirksam sein. Starre Vorgaben, die keine Rücksicht auf den konkreten Renovierungsbedarf nehmen, waren von vornherein nicht zulässig. Ferner mussten die festgelegten Quoten dem tatsächlichen Mietzeitraum entsprechen, transparent und nachvollziehbar formuliert und vor allem angemessen sein. Es reichte auch nicht aus, dass der Vermieter einen Kostenvoranschlag als verbindlich bei der Berechnung zugrunde legte, der Mieter musste grundsätzlich selbst Hand anlegen und Kosten sparen können. Dieses Feld für Streitigkeiten ist inzwischen abgeschafft, die Quotenregelung wurde vom BGH (Aktenzeichen VIII ZR 242/13) für unwirksam erklärt.
Malermäßige Renovierung – Vorschriften bei der Farbauswahl
Die aktuelle Rechtsprechung geht generell davon aus, dass eine Wohnung mit neutralen, hellen und deckenden Farben gestrichen oder mit entsprechenden Tapeten renoviert werden soll, so denn eine Verpflichtung zur Schönheitsreparatur besteht. Allerdings muss die Klausel im Mietvertrag so formuliert sein, dass sich diese Regelung auf den Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses bezieht. Wird diese Beschränkung nicht explizit ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung vor und kippt die Wirksamkeit der gesamten Klausel. Während der Mietdauer kann ein Mieter nämlich die Räume gestalten, wie es ihm gefällt, solange die Bausubstanz nicht generell beeinträchtigt wird. Eine starre Vorgabe der Farbauswahl würde eine Einschränkung in der Gestaltung des persönlichen Lebensumfeldes bedeuten und das geht den Vermieter ganz einfach nichts an. Schon das gebräuchliche Wort „Weißeln“ kann hier zu Irritationen führen: Wird damit oft nur ein Anstrich im Allgemeinen bezeichnet, lässt sich aus der wörtlichen Interpretation die Ungültigkeit der gesamten Vereinbarung ableiten.
Fazit: Schönheitsreparaturen – mieterfreundliche Neuregelungen durch den BGH
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen leitet sich aus der Formulierung im Mietvertrag ab. Wurde dort keine explizite Klausel vereinbart, gelten die gesetzlichen Regelungen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 und § 538 BGB: Für die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietgegenstandes hat der Mieter nicht aufzukommen, da es Pflicht des Vermieters ist, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten.
Wird die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietvertrages verlangen. Ferner wurden die sogenannten Quotenregelungen, die die anteilige Übernahme von Schönheitsreparaturen oder einen finanziellen Ausgleich dafür vorsahen, wenn die festgelegten Intervalle für Renovierungen bei Ende des Mietvertrages bislang nicht abgelaufen waren, gänzlich für ungültig erklärt.
Gibt es hingegen eine wirksame Vereinbarung zur Schönheitsreparatur, dann müssen die Auflagen in Bezug auf die Farbe oder Tapete auf das Ende des Mietverhältnisses beschränkt sein. Ist dies nicht explizit formuliert, liegt eine unzulässige Einschränkung für die Gestaltung des privaten Umfeldes vor und hat die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge.
