Immer wieder zeigen Untersuchungen, dass Vermieter bei den Nebenkosten tricksen. Laut dem deutschen Mieterbund enthält fast jede zweite Nebenkostenabrechnung Fehler. Denn viele Mieter wissen gar nicht, was darin abgerechnet werden darf, und was nicht – und wie sie überprüfen können, ob die veranschlagten Beträge korrekt sind. Aber es lohnt sich, einen genauen Blick auf die einzelnen Posten zu werfen und im Fall der Fälle Widerspruch einzulegen.
Nur – worauf kommt es an? Worauf sollte man achten?.
Was gehört zu den Nebenkosten, was nicht?
Dafür muss man erst mal wissen, was eigentlich in die Nebenkostenabrechnung hinein gehört und was nicht. Abgerechnet werden dürfen folgende Posten:
- Wasser und Abwasser (inklusive Gebühren und Wartungskosten)
- Heizkosten (sofern der Mieter nicht einen gesonderten Vertrag mit einem Wärmelieferanten hat)
- Gebäudereinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger und Hausmeisterkosten
- Wartung des Aufzugs
- Gemeinschaftsstrom (in der Regel für die Beleuchtung in Fluren und Treppenhäusern)
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Müllentsorgung
- Straßenreinigung
- Grundgebühren für den Kabelanschluss (sofern der Mieter keinen eigenen Kabelvertrag hat)
Es gibt einige weitere Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden können, je nach Ausgestaltung und Ausstattung der Immobilie. Folgende Posten dürfen allerdings nicht auf der Nebenkostenabrechnung auftauchen:
- Verwaltungsgebühren
- Reparaturen, die vom Hausmeister oder externen Dienstleistern durchgeführt werden
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Renovierungen (etwa neuer Anstrich der Wände)
Die genaue Aufschlüsselung der Kosten muss der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stellen und ihm Einsicht gewähren. Hinzu kommt: Nebenkosten dürfen nur für genutzte Wohnungen umgelegt werden. Stehen eine oder mehrere Wohnungen im Haus leer, hat der Vermieter die Kosten hierfür selbst zu tragen. In der Nebenkostenabrechnung ist ersichtlich, auf wie viele Parteien die Gesamtkosten umgelegt werden. Hieraus kann man erkennen, ob leer stehende Wohnungen herausgerechnet wurden oder nicht.
Bei Fehlern schriftlich Einspruch einlegen
Natürlich freut man sich als Mieter, wenn bei der jährlichen Abrechnung ein Plus herauskommt, man also vom Vermieter Geld zurückbekommt. Doch das ist nicht die Regel. Öfter passiert es, dass mit der Nebenkostenabrechnung eine deftige Nachzahlung ansteht. Daher lohnt es sich in jedem Fall, die Abrechnung sehr genau zu prüfen und schriftlich Einspruch einzulegen, wenn man Fehler entdeckt.
Wichtig sind in dem Zusammenhang auch die einzuhaltenden Fristen. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung allerspätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum liefern. Der Mieter wiederum hat dann ein Jahr Zeit für einen Einspruch. Kommt die Abrechnung auch nur einen Tag zu spät, so muss eine eventuelle Nachforderung vom Mieter nicht mehr bezahlt werden.
